Сантерра (Sunterra)
в Крыму

При покупке налоги отсутствуют – оплачивается только сама недвижимость. При последующей продаже через три года после приобретения налог на доходы не взимается. Если продать раньше – действует ставка НДФЛ 13% (или 15% для нерезидентов РФ) с разницы между ценой покупки и продажи. Для сдачи апартаментов в аренду налог можно платить по упрощённой системе – патент или самозанятость, где ставка составляет 4–6%.

Средняя доходность зависит от локации, уровня комплекса и сезона. По данным 2025 года, чистая доходность от краткосрочной аренды на побережье Крыма составляет 7–14% годовых. В гостиничных комплексах с управляющей компанией показатели стабильнее – доход начисляется ежемесячно вне зависимости от заполняемости, чаще всего 10–12% годовых, с возможностью роста при увеличении турпотока и стоимости квадратного метра. Хорошей обычно считается та доходность, которая остается привлекательной уже после вычета расходов, а не только в рекламной презентации. Сравнивать нужно не “грязную” выручку, а чистый доход плюс возможный рост стоимости объекта.

Главная гарантия – это прозрачность сделки и юридическая чистота объекта. Все объекты, которые мы предлагаем, проходят тщательную проверку на предмет прав собственности, разрешительной документации и соблюдения градостроительных норм. При покупке на ранних этапах строительства обязательным условием является договор ДДУ, застрахованный в соответствии с ФЗ-214, либо использование эскроу-счетов.

Да. Сделку можно провести дистанционно, с использованием электронной подписи и доверенности, заверенной нотариусом. Документы отправляются в Росреестр онлайн, после чего право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН. Все официально, без подводных камней.

Главное отличие – статус помещения. Апартаменты относятся к нежилому фонду, в них нельзя оформить постоянную регистрацию. Однако налоги и коммунальные платежи обычно ниже, чем в квартирах. При этом апартаменты можно сдавать посуточно, получать доход от аренды, а инфраструктура комплексов рассчитана под туристов.

Оптимально выбирать локации с растущим турпотоком, ограниченным предложением, хорошей транспортной доступностью и перспективами развития инфраструктуры. Побережье, вид на море, близость к известным курортам и достопримечательностям – ключевые факторы, влияющие на доходность и ликвидность апартаментов.

Да, ипотечные программы доступны, но зависят от конкретного банка и статуса объекта. Чаще всего банки кредитуют готовые комплексы с надежными застройщиками. Условия – индивидуальные, но в среднем ставки сопоставимы с покупкой жилья, также есть программы со сниженной ставкой. Мы помогаем одобрить ипотеку на лучших условиях в наших объектах.

Если объект работает с управляющей компанией, доход распределяется согласно договору – владельцы получают фиксированный процент независимо от заполняемости. При самостоятельной сдаче доход напрямую зависит от сезона и спроса. Поэтому если цель – пассивный доход, надёжнее выбирать комплексы с профессиональной управляющей компанией. Обычно основной денежный поток формируется в высокий летний сезон и в бархатный сезон. Но лучшие объекты зарабатывают и в межсезонье за счет инфраструктуры, формата комплекса и правильного управления.

В России это риск минимизирован ФЗ-214 и эскроу-счетами: застройщик получает деньги только после ввода объекта в эксплуатацию. Кроме того, мы рекомендуем инвестировать в комплексы, которые уже имеют высокую степень готовности, готовые коммуникации и подтверждённые разрешения на строительство.

Если собственник живет не в Крыму и рассматривает покупку как инвестицию, управляющая компания чаще оказывается удобнее и стабильнее. Самостоятельная сдача апартаментов может дать больше контроля, но требует времени и постоянного участия.